en
Няма една структура, която винаги плаща по-малко данък. При един апартамент за дългосрочен жилищен наем личната собственост често е по-лесна за управление. Дружеството може да е по-подходящо, когато имотът е част от реална стопанска дейност и печалбата ще остава в бизнеса за нови инвестиции. Отговорът обаче зависи от начина на използване, финансирането, ДДС статута и плана за продажба.
Решението е добре да бъде взето преди резервация или предварителен договор. Имот, придобит лично, не става собственост на Вашето дружество с вътрешно счетоводно записване. Последващата продажба, непарична вноска или друг способ за прехвърляне има собствен правен и данъчен режим, който трябва да бъде моделиран отделно.
Данъчните правила и първичните източници в тази статия са проверени на 19 август 2026 г. Текстът разглежда типичен случай на местно физическо лице и българско дружество. Краткосрочно настаняване, системна търговия с имоти, свързани лица, лично ползване и трансгранични структури могат да променят резултата.
Започнете от реалния сценарий
Преди да сравнявате проценти, запишете какво точно ще правите с имота. Един апартамент, отдаван дългосрочно на семейство и продаден след десет години, не е същият модел като портфейл от жилища, управляван с персонал, реклама и редовно реинвестиране.
Важно е и кой ще ползва жилището. Фирменият нотариален акт не превръща личните разходи на собственика в бизнес разходи. ЗКПО урежда специално разходите в натура при смесено служебно и лично ползване, включително начина за разпределяне на разходите при недвижим имот. Приложението му зависи и от качеството на ползвателя, затова личното ползване трябва да се прегледа конкретно със счетоводител. Министерството на финансите обобщава режима по чл. 204–217 ЗКПО.
Как се облага дългосрочният наем при физическо лице?
Когато местно физическо лице получава обичаен доход от наем, облагаемият доход се намалява с 10% нормативно признати разходи, а ставката върху данъчната основа е 10%. При стандартен случай без други корекции това дава данък, равен на 9% от брутния наем. Кой внася авансовия данък зависи от това дали наемателят е предприятие или самоосигуряващо се лице. Това е описано в актуалните указания на НАП за доходите от наем.
Този режим не означава, че собственикът приспада отделно действителните разходи за ремонт, обзавеждане или лихва. Намалението е нормативно. Ако дейността по факти има характер на търговска или представлява туристическо настаняване, не трябва автоматично да се използва този пример.
Как се облага доходът в дружеството?
При българско търговско дружество корпоративният данък е 10% върху данъчната печалба. Данъчната печалба не е нито полученият наем, нито свободният паричен поток: тя се формира от счетоводния финансов резултат след преобразуванията по ЗКПО. НАП посочва данъчната основа и ставката по чл. 19 и 20 ЗКПО.
Следователно фирмата не приспада „всичко с фактура“. Разходът трябва да бъде отчетен и документално обоснован, а данъчното му третиране зависи от връзката с дейността и от приложимите правила. Покупната стойност на сграда, текущ ремонт, съществено подобрение, обзавеждане и лихва не са взаимозаменяеми счетоводни категории. Точният амортизационен и данъчен план трябва да се изготви за конкретния имот по актуалния текст на ЗКПО, публикуван от Министерството на финансите.
Ако печалбата остане в дружеството, няма разпределен дивидент към собственика. Когато българско дружество разпредели дивидент на местно физическо лице, доходът се облага с окончателен данък 5% върху брутната сума на дивидента. НАП посочва ставката и основата по чл. 46, ал. 3 ЗДДФЛ. Затова сравнявайте не само данъка на дружеството, а и сумата, която трябва да достигне до Вас лично.
ДДС: фирма не означава автоматичен данъчен кредит
Правото на данъчен кредит не възниква само защото купувачът е дружество или е регистриран по ЗДДС. Значение имат конкретната доставка при покупката, регистрацията, документите и използването на имота за облагаеми доставки.
По чл. 45, ал. 4 ЗДДС отдаването под наем на сграда или част от нея за жилище на физическо лице, което не е търговец, е освободена доставка. Законът позволява доставчикът да избере определени доставки по чл. 45 да бъдат облагаеми, но този избор трябва да бъде анализиран за реалния договор. Правото на приспадане и последващите корекции са уредени отделно в закона. Вижте актуалния официален текст на ЗДДС, включително чл. 45, 69, 70 и 79–79б.
Практическият извод е прост: поискайте писмен ДДС анализ преди предварителния договор. В него трябва да са описани продавачът, цената с или без ДДС, бъдещият наемател, предназначението на имота и евентуалното лично ползване.
Финансирането се сравнява отделно
редитът на потребител за недвижим имот и кредитът на дружество не са един и същ договорен режим. БНБ напомня, че при потребителския ипотечен кредит кредиторът извършва оценка на кредитоспособността и може да откаже кредита; изискват се доказателства за доход и отделни документи за имота. Вижте наръчника на БНБ за кредитополучатели.
Не приемайте, че лична предварителна оферта може да бъде прехвърлена на фирмата. Поискайте две реални предложения, ако и двете структури са възможни, и сравнете общата цена, срока, обезпеченията, изискваното собствено участие и личните гаранции.
Какво се случва при продажба?
При физическо лице ЗДДФЛ освобождава дохода от продажбата на един жилищен имот, ако между придобиването и продажбата са изминали повече от три години. Законът освобождава и дохода от продажба на до два недвижими имота, както и на селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако са изминали повече от пет години. Това са отделни правила с условия, а не общо обещание, че всеки имот става необлагаем след три години. НАП публикува точния обхват на освобождаванията по чл. 13, ал. 1, т. 1 ЗДДФЛ.
Когато продажбата е част от дейност, извършвана като търговец, квалификацията и режимът могат да бъдат различни. Това е особено важно при чести покупки и препродажби.
При дружеството счетоводният резултат от продажбата участва във формирането на данъчната печалба. Ако след това собственикът иска парите лично, трябва да се моделира и законният начин за тяхното получаване, включително евентуален дивидент.
Сравнението в една таблица
| Въпрос | Физическо лице | Българско дружество |
| Обичаен дългосрочен наем | 10% нормативни разходи и 10% данък върху данъчната основа при приложимия режим | 10% корпоративен данък върху данъчната печалба |
| Действителни разходи | Не се приспадат отделно при нормативния режим | Отчитат се според счетоводните правила и ЗКПО |
| Получаване на печалбата лично | Доходът вече е на физическото лице | Разпределеният дивидент към местно физическо лице обичайно е с 5% окончателен данък |
| ДДС | Зависи от регистрацията, доставката и използването | Също зависи от регистрацията, доставката и използването; фирмата сама по себе си не създава право на кредит |
| Продажба | Възможни са освобождаванията по чл. 13 ЗДДФЛ, ако всички условия са изпълнени | Резултатът от продажбата участва в данъчната печалба |
Таблицата е ориентир, не калкулатор. За смислено решение направете поне два модела: нормална година на отдаване и годината на продажбата. Добавете счетоводното обслужване, финансирането, очакваните капиталови разходи и начина, по който ще използвате печалбата.
Следваща стъпка
Преди да резервирате имота, дайте на счетоводителя еднакви предположения за наем, разходи, финансиране и продажба и в двата варианта. За да подготвите тези числа, използвайте отделната рамка за оценка на апартамент като инвестиция. TV Property може да предостави данните за конкретния имот, но данъчният специалист трябва писмено да потвърди структурата за Вашите обстоятелства.
Поискайте данни за конкретен инвестиционен имот.
Проверени първични източници
Често задавани въпроси
Не може да се реши само по броя на имотите. При обикновен дългосрочен наем личната собственост често е административно по-проста. Дружеството може да има логика, ако имотът е част от стопанска дейност, има значими правилно отчетени разходи или печалбата ще се реинвестира. Направете изчисление с Вашите числа.
Не. Документът е необходим, но не е достатъчен. Разходът трябва да бъде свързан с дейността и счетоводно класифициран правилно; някои вложения се капитализират, вместо да намалят резултата наведнъж.
Не. Нужно е да са изпълнени законовите условия за данъчен кредит. Освободеното или лично използване може да ограничи правото или да доведе до корекции.
Възможно е чрез подходяща законна сделка или корпоративна операция, но няма автоматично прехвърляне. Продажбата, непаричната вноска и другите способи имат различни процедури, оценки, разходи и данъчни последици. Изберете способа с нотариус, адвокат и данъчен специалист.
Владимир Колев е изпълнителен директор на TV Property и предприемач в сферата на жилищните и инвестиционните имоти. Завършил е икономика и математика в University of Bath и Софийския университет и има практически опит в развитието на отличавани жилищни проекти в София и по Черноморието.